市北房产税的纳税筹划方式（青岛房产税）
本篇文章给大家谈谈市北房产税的纳税筹划方式，以及青岛房产税对应的知识点，希望对各位有所帮助，不要忘了收藏本站喔。
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房产税税收筹划有哪些要点房产税纳税筹划技巧
房产税筹划一、利用房产税的征税范围进行筹划
房产税筹划政策依据：按照《中华人民共和国房产税暂行条例》的规定，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。这意味着，在这范围之外的房产不用征收房产税。《财政部、国家税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》（财税地[1987]3号）对征税的房产范围进行了明确：“房产”是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、*** 、居住或储藏物资的场所；独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产。税法规定，房产税的征税对象是房屋。企业自用房产依照房产原值一次减除10%～30%后的余值按，1．2%的税率计算缴纳房产税。房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。因此，对于自用房产应纳房产税的筹划应当紧密围绕房产原值的会计核算进行，只要在会计核算中尽量把未纳入房产税征税范围的围墙、烟囱、水塔、变电塔、室外游泳池、地窖、池、窑、罐等建筑单独记账，就可把那些本不用缴纳的房产税节省下来。
房产税筹划具体案例：华美公司在某内陆省份中等城市兴建工业园，工业园区***除建造厂房、办公用房外，还包括厂区围墙、烟囱、水塔、变电塔、停车场、游泳池等建筑物，预计工程造价40 000万元人民币，其中厂房、办公用房工程造价为25 000万元，其他建筑设施造价为15 000万元。如果将这40 000万元都作为房产原值的话，华美公司从工业园建成后的次月起就应缴纳房产税，每年需缴纳房产税（该省扣除比例为30%）=40 000×（1-30%）×1.2% =336（万元）。如果公司经过筹划，把除厂房、办公用房外的建筑设施，如停车场、游泳池等设施都建成露天的，并且把这些独立建筑物的造价同厂房、办公用房的造价分开，单独核算，则这部分建筑物的造价不计入房产原值，不用缴纳房产税。这样，华美公司每年可以少缴纳126[15 000×（1-30%）×1.2%]万元的房产税。
注意事项：《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税[2005]181号）就具备房屋功能的地下建筑的房产税政策作了明确，即原来暂不征税的具备房产功能的地下建筑，从2006年1月1日开始列入房产税征税范围。同时明确：凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。新规定并没有将所有的地下建筑都纳入征税范围，需要征税的建筑必须符合房产的特征概念。财税[2005]181号文件对此作了界定：具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、*** 、居住或储藏物资的场所。与此不符的其他地下建筑，如地窖、池、窑、罐等，仍未纳入房产税征税范围。
房产税筹划二、通过转换自用地下建筑用途筹划
房产税筹划政策依据：按照《中华人民共和国房产税暂行条例》的规定，房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。房产税依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；而财税[2005]181号文对自用地下建筑提出了一个新概念，即“应税房产原值”。具体为：工业用途房产，以房屋原价的50%～60%作为应税房产原值；应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-（10%～30%）]×1.2%.商业和其他用途房产，以房屋原价的70%～8096作为应税房产原值，应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-（10%～30%）]×1.2%.
确定计税房产原值后，地下建筑的房产税计算方法与原计算方法一致。由于自用房产用途不同计税方式有异，实务中可以通过转换地下建筑用途进行相应筹划。
注意事项：1、财税[2005]181号文调整的征税对象是独立建立的地下建筑，对于非独立的与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体，按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。因为按照会计制度规定，与地上房屋相连的地下建筑，原本就是作为统一的房产原值计入会计账簿反映的，这符合现行税法的规定。
2、财税[2005]181号文规定了出租的地下建筑，必须按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。这点与原来的政策规定和税务部门实际的执行情况也是相同的。
房产税筹划三、通过租赁和仓储计税方法差异筹划
房产税筹划政策依据：如前所述，房产税有从价计征与从租计征两种方式，这两种方式适用不同的计税依据和税率。对于房产拥有者，是租赁还是仓储，具体可通过下列公式确定：假设某企业的房产原值为Y，收取年租金Z，所在地规定“从价计征”房产税时的减除比例为A（A代表10%～30%中任何数字），那么从价计征应缴房产税Y×（1-A）×1.2%，从租计征则应缴房产税Z×12%.当Z×12%＞Y×（1-A）×1.2%，亦即Y÷Z＜10÷（1-A）时，选择从价计征合算；反之，选择从租计征合算；如果Y÷Z=10÷（1-A）时，则租赁或仓储在房产税筹划上没有多大意义，纳税人仅就其它相关因素考虑即可。
具体案例：甲公司为一内资企业，分别在A省和B省拥有一处闲置库房，原值均为2 000万元，净值同是1 600万元。现有乙公司拟承租甲公司在A省闲置库房，丙公司拟承租甲公司在B省闲置库房，初步商定年租金均为160万元。其中A省规定从价计征房产税的减除比例为30%，B省规定的减除比例为 10%.经测算，甲公司决定与乙公司签订仓储合同，而与丙公司签订财产租赁合同。理由如下：
1、如果与乙公司签订财产租赁合同（假设不考虑其它税收问题），缴纳的房产税=160×12%=1 9.2（万元）。如果甲公司与乙公司协商，将房屋的租赁行为改为仓储业务，即由甲公司代为保管乙公司原准备承租房屋后拟存放的物品，从而将原来的租金收入转化为仓储收入。在此方案下，房产税可以从价计征，应缴纳的房产税=2000×（1-30%）×1．2%=16．8（万元）。通过比较不难发现，仓储形式比租赁形式减轻房产税税负2.4（19.2-1 6.8）万元。所以应与乙公司签订仓储合同。
2、如果与丙公司签订财产租赁合同（假设不考虑其它税收问题），缴纳的房产税=160×12%=19.2（万元）。如果甲公司与丙公司签订的是仓储保管合同，在此方案下，房产税从价计征时的减除比例为10%，应缴纳的房产税=2000×（1-10%）×1.2%=21.6（万元）。两者相比较，***用仓储方式将增加房产税税负2.4（21.6-19.2）万元。所以应与丙公司签订租赁合同。
从上面分析可知：1、如果甲公司两处房产所在省份规定的减除比例均为20%，则***用仓储方式应缴纳的房产税=2000×（1-20%）×1.2% =19.2（万元），***用租赁方式应缴纳的房产税=160×12%=19.2（万元），此时便不存在房产税节税问题；2、如果企业所拥有房产所在省份规定的减除比例低于20%，则仓储方式应缴纳的房产税高于对外租赁，宜实行租赁形式；3、如果企业所拥有房产所在省份规定的减除比例高于20%，则仓储方式应缴纳的房产税低于对外租赁应缴纳的房产税，宜***用仓储方式。
房产税筹划注意事项：租赁与仓储是两个完全不同的概念，到底签订何种合同，最终取决于合同双方出于各自利益考虑的结果。对于甲公司来说，租赁只要提供空库房就可以了，存放商品的安全问题由乙企业自行负责；而仓储则需对存放商品的安全性负责，为此甲公司必须配有专门的仓储管理人员，添置有关的设备设施，从而会相应增加人员工资和经费开支。如果存放物品发生失窃、霉烂，甲企业还存在赔偿对方损失的风险。假如扣除这些开支后，甲公司仍可取得较可观的收益，则***用仓储方式无疑是一个节税良策。
房地产开发企业税务筹划怎么做？
如何规避纳税风险，如何在有限的空间内尽可能地降低企业的纳税成本，增加企业营业利润，实现企业利润最大化，这对房地产开发企业具有重要的现实意义。
近年来，为控制房地产地价过高，投资过热，国家陆续下发宏观调控政策，先是央行宣布加息，接着“国六条”出台，随后国六条细则、限制外资炒楼，乃至强征个税的108号文件等一系列宏观调控政策及配套细则的出现，使房地产开发企业的税收筹划更具有战略意义。
本文仅就房地产开发企业税收筹划技术和税收筹划方式进行分析。
一、房地产开发企业税收筹划技术
房地产开发企业由于其业务范围广，经营活动复杂，因此，***用的筹划技术也是多种多样的，根据其特点和经营业务，对其***用的税收筹划技术可以归纳为以下几种。
（一）规避平台筹划
土地增值税适用四级超率累进税率，存在着明显地税率跳跃临界点。
因此，可以利用规避平台筹划规律进行筹划节税，其关键性的操作是控制增长率，可以通过价格、扣除额的调节来实现。
（二）投资转化技术
房地产开发企业除了开发、销售房产这一传统经营模式外，还可以***用出租、投资联营等多样的经营模式，转化技术对于房地产开发企业来说，其效果非常明显。
(三)税基筹划技术
房地产开发企业资金占用量大，需要不断筹措资金维持其开发能力，而资金筹划中的税收筹划，集中于如何降低税基。
银行贷款筹资、发行债券筹资等都是融资方式，可以利用利息抵税效应降低税负，而发行股票则属于权益资金模式，只能按税后利润分配，不能有效降低税基。
（四）实现技术
主营业务收入的筹划，其切入点是运用实现技术，合理控制和确认收入的实现，降低税负。
对于房地产企业来说，税收政策对其收入的约束是相当严格的，预售收入也要按预计利润率调增应纳税所得额，预缴企业所得税。
房产销售定金、预收房产款都要纳入收入总额缴纳营业税。
二、房地产开发企业税收筹划方式
（一）利用临界点进行税收筹划
纳税临界点筹划法是指纳税人在经营中遇到税收临界点时，通过增减收入或支出，避免承担较重的税负。
目前利用该方法最多的就是房地产开发中筹划土地增值税。
税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。
这里“20%的增值额”就是我们常说的“临界点”。
根据临界点的税负效应，可以进行纳税筹划。
如果房地产开发企业建造的普通标准住宅出售的增值率在20%这个临界点上，一是通过适当控制出售价格。
销售收入下降了，而可扣除项目金额不变，增值率自然会降低。
当然，这会带来另一种后果，即导致收入的减少，此举是否可取，就得比较减少的收入和控制增值率减少的税金支出的大小，权衡得失做出选择。
二是增加可扣除项目金额。
比如增加房地产开发成本、房地产开发费用等，使商品房的质量进一步提高。
但是，在增加房地产开发费用时，应注意税法规定的比例限制，开发费用的扣除比例不得超过取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本之和的10%。
大海房地产开发公司建造一幢普通标准住宅，取得销售收入693万元。
该公司为建造普通标准住宅支付的地价款为100万元，建造此楼投入了300万元的房地产开发成本（其中：土地征用及***补偿费40万元，前期工程费40万元，建筑安装工程费100万元，基础设施费，开发间接费用40万元），房地产开发费用为40万元，与转让房地产有关的税金为55万元。
根据税法的规定，该房地产企业可以扣除的费用除了上述费用以外，还可以加计扣除（100+300）×20%=80万元。
因此，该房地产企业的增值率为（693-100-300-40-80-55）/（100+300+40+80+55）=20.5%。
根据税法规定应按30%的税率缴纳土地增值税（693-100-300-40-80-55）×30%=35.4万元。
企业税后利润为693-100-300-40-80-55-35.4=82.6万元。
如果该企业进行纳税筹划，将该批住宅的出售价格降低为690万元，则该公司的增值率为（693-100-300-40-80-55）/（100+300+40+80+55）=20%.根据税法的规定，该企业不用缴纳土地增值税。
企业税后利润为690-100-300-40-80-55=115万元。
进行纳税筹划后使企业减轻税收负担115-82.6=32.4万元。
同样，房地产企业也可以通过增加扣除项目，利用土地增值税的临界点来进行纳税筹划。
假如黄河房地产开发公司开发一幢普通标准住宅，房屋售价为1000万元，按照税法规定可扣除项目金额为810万元。
增值额为190万元，增值率为200/800=23.4%该房地产公司需要缴纳土地增值税190×30%=57万元，营业税1000×5%=50万元，城市维护建设税和教育费附加50×（7%+3%）=5万元。
不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为1000-810-57-50-5=78万元。
如果该房地产公司进行纳税筹划，将该房屋进行简单装修，费用为105万元，房屋售价增加至1100万元。
则按照税法规定可扣除项目增加为915万元，增值额为185万元，增值率为185/915=20%，不需要缴纳土地增值税。
该房地产公司需要缴纳营业税1100×5%=55万元，城市维护建设税和教育费附加55×（7%+3%）=5.5万元。
同样，不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为1100-915-55-5.5=124.5万元。
该纳税筹划降低企业税收负担为124.5-78=46.5万元。
因为，土地增值税是房地产开发的主要成本之一，而土地增值税在建造普通标准住宅增值率不超过20%的情况下可以免征，企业可以通过增加扣除项目使得房地产的增值率不超过20%，从而享受免税待遇。
（二）利用投资方式的不同进行税收筹划
房地产开发公司对于投资性房地产有两种不同的投资方式：一是出租取得租金；二是以房地产入股联营分得利润。
这两种投资方式所涉及税种及税负各不相同，存在着较大的税收筹划空间。
大海房地产开发公司在菏泽市城区繁华地带有一处空闲房产。
房产原值1000万元,实际使用面积300平方米，2008年1月份准备对外投资,若***取出租方式,预计年取得租金为200万元，若用于联营，则预期每年的联营企业利润中，大海房地产公司所占份额为500万元。
那么,我们分析一下,哪种方式对于企业更能节税,
假设房产原值为P,房产使用面积为L平方米，如果出租则每年可取得租金收入R1,用于联营，则预期每年的联营企业利润中大海房地产开发公司所占份额为R2，出租和联营的税负分别为T1和T2。
1、***取出租方式应承担的税负
营业税：房产租赁属于服务业，按照租金收入的5%征税，应为5%×R1；房产税：房产税应依照房产租金收入计算缴纳，税率为12%，则房产税为12%×R1；城建税：假设大海房地产开发公司位于市区，城建税税率为7%，依据其缴纳的营业税，则，城建税税负为5%×R1×7%=0.35%R1；教育费附加：3%×5%×R1=0.15%R1；印花税：在订立合同时，企业必须缴纳印花税，根据《中华人民共和国印花税暂行条理》第3条规定：“按租赁金额千分之一贴花”，因此，印花税税负为0.1%R1；所得税：营业税、城建税、教育费附加可以在税前扣除，那么，企业租金收入应纳的所得税为25%×（R1-5%R1-0.35%1-0.15%R1）=23.62%R1。
总体税负T1=营业税+房产税+城建税+教育费附加+印花税+所得税=5%R1+12%R1+0.35%R1+0.15%R1+0.1%R1+23.62%R1=41.22%R1，即，***取出租方式下，公司的总体税负T1=41.22%R1。
2、***取联营方式应承担的税负
房产税：根据税法规定，房产税依照房产原值一次减除10%-30%的余值计税，税率为1.2%。
假定减除率为30%，则房产税税负=1.2%×（1-30%）P。
土地使用税(此税种从量定额征收，各地标准不一，以菏泽市为例，城区单位税额为0.68元/平方米)，则土地使用税税负为0.68×L=0.68L；所得税：联营利润所得应缴所得税，所得税税负=R2×25%=25%R2。
总体税负T2=房产税税负+土地使用税税负+所得税税负=1.2%×（1-30%）P+0.68L+25%R2=0.0084P+0.68L+25%R2。
寻求税负均衡点。
由于租金的收入相对固定，而且在出租之前可以商定，而联营收入则因影响因素多，不可确定性更大，所以，可以用租金来预测联营收入。
当二者税负相等时，即，
41.22%R1=0.0084P+0.68L+25%R2，则R2=（41.22R1-0.84P-68L）/25
在对房地产进行投资时可以利用以上的函数公式进行测算，基本结论如下：若预期联营收入R2（41.22×租金收入-0.84×房产原值+68×实际使用面积）/25，该项房产***取联营方式税负轻于***取租赁方式，从税收的角度考虑宜***用联营方式；若预期联营收入R2＜（41.22×租金收入-0.84×房产原值+68×实际使用面积）/25，该项房产***取租赁方式税负轻于***取联营方式。
本例中，由于大海房地产开发公司所占份额为500万元，而500此时的总体税负T1=41.22%R1=41.22%×200=82.44(万元),而联营方式下的总体税负T2=0.0084P+0.68L+25%R2=0.0084×1000+0.68×300+25%×500=337.40(万元).不难看出,公司***取租赁方式比***取联营方式可以节税254.96(337.4-82.44)万元.
（三）利用不同的资金筹措方式进行税收筹划
房地产开发企业对资金的需求量较大，如何更好地筹措资金，对公司的经营起着至关重要的作用。
从税收的角度来看，不同的筹资模式方式公司所承担的税收负担是不同的。
假设2008年1月份大海房地产开发公司新开发一个项目，需要资金1000万元，由于公司***用的筹措资金的方式不同，对公司的税负影响也必然不同。
如果企业选择银行贷款融资方式，按年利率8%计算，每年需要支付利息80万元，根据税法规定，该利息费用可以在税前扣除，因此***用银行贷款融资方式融资，对公司利润的影响额为80万元，可以为公司节税80×25%=20万元；如果大海房地产开发公司经过批准发行债券融资，公司债券可以对社会公开发行，也可以局限于企业内部职工发行。
税法规定资本红息不得在税前扣除，而债券利息可以作为费用在税前列支。
如果债券年利率为10%，则通过债券融资对公司利润的影响为100万元，即***用发行债券的方式融资可以为企业节税25（100×25%）万元。
***用上述两种方式融资，都可以达到节税的目的，只是影响程度有所不同，但如果企业通过发行股票的方式进行融资，由于发行股票属于权益资金模式，只能按税后利润分配，所以不能有效降低税基。
（四）利用收款方式的不同进行税收筹划
房地产开发企业以房地产的法定所有权转移后确认销售收入，但在实际工作中应***取谨慎原则，客观评估收入的实现，对估计价款不能收回的，不能确认为收入；已经收回部分价款只将收回部分确认为收入。
由于房地产单位价值较高，购买方很难一次拿出大额款项购置房地产，房地产开发企业一般都***用分期收款方式销售。
***用这种方式，企业不能按售价总额确认收入，并响应地分次接转成本，起到节税的作用。
大海房地产开发公司对外签订了一份分期收款销售房产合同，合同中商品房总价款800万元，分4次付清，首期付款40%，首期付款后即把商品房所有权转让，如果此时确认收入，应缴纳的营业税为800×5%=40（万元）。
如果按分期收款确认收入，第一次应缴纳的营业税800×40%×5%=16（万元）。
以后三次分别缴纳营业税800×20%×5%=8（万元），共计16+3×8=40（万元）。
虽然两种方法缴纳营业税都是40万元，但是***用分次确认收入可以延缓纳税时间。
值得注意的是，国税发[2009]31号《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》明确了收入在5种特殊情况下确认标准，对于***取分期付款方式销售开发产品的，应按照销售合同或协议约定付款日期确认收入的实现，付款方提前付款的，按照实际付款日确认收入的实现。
房地产开发企业***取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率（经济适用房项目必须符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发〈经济适用房管理办法〉的通知》（建住房〔2004〕77号）等有关法规的规定,其预售收入的计税毛利率不得低于3%。
开发企业对经济适用房项目的预售收入进行初始纳税申报时,必须附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料。
凡不符合规定或未附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料的，一律按销售非经济适用房的规定计算缴纳企业所得税。
非经济适用房开发项目预计计税毛利率按以下规定确定：1.开发项目位于省、自治区、直辖市和***单列市人民***所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。
2．开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。
3．开发项目位于其他地区的，不得低于5％。
4、属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。
）计算出预计营业利润额，再并入当期的应纳税所得额统一缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。
如何利用降低计税依据对房产税进行纳税筹划
利用降低计税依据对房产税进行纳税筹划方法如下：
1、房产税的计税依据是房产的计税价值或房产的租金收入，因此根据房产的用途可以分别进行房产税税收筹划。
2、自用房产的税收筹划，自用房产的房产税是依照房产原值一次减除10%-30%后的余值计算缴纳；
3、出租房产的税收筹划，按照税法规定，房产出租的，以房产租金收入计算缴纳。因此，对出租房屋税收筹划的关键在于如何正确核算租金收入。
《中华人民共和国房产税暂行条例》
第二条
房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典***未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。
前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人（以下简称纳税人）。
关于市北房产税的纳税筹划方式和青岛房产税的介绍到此就结束了，不知道你从中找到你需要的信息了吗 ？如果你还想了解更多这方面的信息，记得收藏关注本站。
