房产税筹划的主要方法（什么是税收筹划最基本的方法）

本篇文章给大家谈谈房产税筹划的主要方法，以及什么是税收筹划最基本的方法对应的知识点，希望对各位有所帮助，不要忘了收藏本站喔。

本文目录一览：

• 1、房地产企业土地增值税如何做税收筹划？
• 2、税收筹划的主要方法
• 3、杭州房地产企业如何税务筹划
• 4、税收筹划方法
• 5、税收筹划的18种方法

房地产企业土地增值税如何做税收筹划？

土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物，并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。它的重点是：根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策，通过合理合法调整收入额和扣除项目金额来减低增值额，从而适用较低税率纳税或享受免税待遇。

一、利用税收优惠政策进行税收筹划

根据我国《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。如果增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。同时税法还规定对于纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。房地产开发企业如果既建造普通标准住宅，又从事其他房地产开发，在分开核算的情况下，筹划的关键就是将普通标准住宅的增值率控制在20%以内，以获得免税待遇。要降低增值率，关键是降低增值额。

例：某房地产开发企业A出售普通标准商品房取得销售收入6000万元，扣除项目金额为4400万元(未包括税金)。

解答：销售税金及附加=6000*5%*(1+7%+3%)=330万元

扣除项目金额合计=4400+330=4730万元

增值额=6000-4730=1270万元

增值率=1270/4730*100%=26.8%

适用30%的税率，因此缴纳的土地增值税为1270*30%=381万元

通过上述计算可以看出，普通标准住宅的增值率为26.8%，超过20%，需要缴纳土地增值税。要使普通标准住宅获得免税待遇，可将其增值率控制在20%以内，筹划的方法有以下两种：

第一，降低普通标准住宅的销售价格。降低销售价格虽然会使增值率降低，但也会导致销售收入的减少，影响企业的利润，这种方法是否合理应通过比较减少的收入和少缴纳的税金做出决定。假定其他条件不变，改变普通标准住宅的销售价格，令其为X，则应纳土地增值税为：

销售税金及附加=X1*5%*(1+7%+3%)=0.055X1

扣除项目金额合计=4400+0.055X1

增值额=X1-(4400+0.055X1)=X1-0.055X1-4400

增值率=(X1-0.055X1-4400)/(4400+0.055 X1)*100%

由等式(X1-0.055X1-4400)/(4400+0.055 X1)*100%=20%，解得X1=5653.1万元。此时销售收入比原来的6000万元减少了346.9万元，由于免征增值税少纳税381万元，与减少的收入相比节省了34.1万元。

第二，增加普通标准住宅的扣除项目金额：增加扣除项目金额的途径很多，例如可以增加房地产开发成本、房地产开发费用等。假定上例中其他条件不变，只是普通标准住宅的扣除项目发生变化，令其为X2，则应纳土地增值税为：

扣除项目金额合计=X2+330

增值额=6000-(X2+330)=5670-X2

增值率=(5670-X2)/(X2+330)*100%

由等式(5670-X2)/(X2+330)*100%=20%，解得X2=4670万元。此时普通标准住宅就可以免征土地增值税。

二、利用土地增值税的征税范围进行筹划

第一，利用合作建房节税。《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)中规定“对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税建成后转让的，应征收土地增值税。”房地产开发公司可以充分利用此项政策进行税收筹划。第二，利用房地产的代建房节税。这种情况是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，故不属于土地增值税的征税范围。房地产开发公司可以利用这种建房方式，在开发之初确定最终用户，实行定向开发，以达到减轻税负的目的，避免开发后销售缴纳土地增值税。第三，改售为租、投资联营节税。土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。因此，房地产开发企业在开发完成后，可以出租的形式收回资金。由于没有发生产权转移，只需交纳出租房产税。另外，房地产企业也可以房产投资、联营，在投资时按税法规定不用缴纳土地增值税，而且在转让股权时也可以不用补交。

三、利用增加扣除项目进行税收筹划

房地产开发企业在进行税收筹划时可通过合理的增加扣除项目金额以降低增值率，使其适用较低的税率，从而达到降低税收负担的目的。根据《土地增值税暂行条例实施细则》规定，财务费用中的利息支出。凡能按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条规定计算的金额之和的5 %以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条规定计算的金额之和的10%以内扣除。

税收筹划的主要方法

税务筹划是在法律许可的范围内合理降低纳税人税负的经济行为。企业税务筹划作为一项“双向选择”，不仅要求企业依法缴纳税款以及履行税收义务，而且要求税务机关严格“依法治税”。企业税收筹划在减轻税收负担、获取资金时间价值、实现涉税零风险、追求经济效益和维护自身合法权益等方面具有重要意义。在企业实际生产经营过程中，可***用以下方法开展企业所得税税务筹划。

一、利用税收优惠政策开展税务筹划，选择投资地区与行业

开展税务筹划的一个重要条件就是投资于不同的地区和不同的行业以享受不同的税收优惠政策。目前，企业所得税税收优惠政策形成了以产业优惠为主、区域优惠为辅、兼顾社会进步的新的税收优惠格局。区域税收优惠只保留了西部大开发税收优惠政策，其它区域优惠政策已取消。产业税收优惠政策主要体现在：促进技术创新和科技进步，鼓励基础设施建设，鼓励农业发展及环境保护与节能等方面。因此，企业利用税收优惠政策开展税务筹划主要体现在以下几个方面：

1.低税率及减计收入优惠政策。低税率及减计收入优惠政策主要包括：对符合条件的小型微利企业实行20%的优惠税率;资源综合利用企业的收入总额减计10%。税法对小型微利企业在应纳税所得额、从业人数和资产总额等方面进行了界定。

2.产业投资的税收优惠。产业投资的税收优惠主要包括：对国家需要重点扶持的高新技术企业减按15%税率征收所得税;对农林牧渔业给予免税;对国家重点扶持基础设施投资享受三免三减半税收优惠;对环保、节能节水、安全生产等专用设备投资额的10%从企业当年应纳税额中抵免。

3.就业安置的优惠政策。就业安置的优惠政策主要包括：企业安置残疾人员所支付的工资加计100%扣除，安置特定人员(如下岗、待业、专业人员等)就业支付的工资也给予一定的加计扣除。企业只要录用下岗员工、残疾人士等都可享受加计扣除的税收优惠。企业可以结合自身经营特点，分析哪些岗位适合安置国家鼓励就业的人员，筹划录用上述人员与录用一般人员在工薪成本、培训成本、劳动生产率等方面的差异，在不影响企业效率的基础上尽可能录用可以享受优惠的特定人员。

二、合理利用企业的组织形式开展税务筹划

在有些情况下，企业可以通过合理利用企业的组织形式，对企业的纳税情况进行筹划。例如，企业所得税法合并后，遵循国际惯例将企业所得税以法人作为界定纳税人的标准，原内资企业所得税独立核算的标准不再适用，同时规定不具有法人资格的分支机构应汇总到总机构统一纳税。不同的组织形式分别使用独立纳税和汇总纳税，会对总机构的税收负担产生影响。企业可以利用新的规定，通过选择分支机构的组织形式进行有效的税务筹划。

企业从组织形式上有子公司和分公司两种选择。其中，子公司是具有独立法人资格，能够承担民事法律责任与义务的实体;而分公司是不具有独立法人资格，需要由总公司承担法律责任与义务的实体。企业***取何种组织形式需要考虑的因素主要包括：分支机构盈亏、分支机构是否享受优惠税率等。

第一种情况：预计适用优惠税率的分支机构盈利，选择子公司形式，单独纳税。第二种情况：预计适用非优惠税率的分支机构盈利，选择分公司形式，汇总到总公司纳税，以弥补总公司或其他分公司的亏损;即使下属公司均盈利，此时汇总纳税虽无节税效应，但可降低企业的办税成本，提高管理效率。第三种情况：预计适用非优惠税率的分支机构亏损，选择分公司形式，汇总纳税可以用其他分公司或总公司利润弥补亏损。第四种情况：预计适用优惠税率的分支机构亏损，这种情况下就要考虑分支机构扭亏的能力，若短期内可以扭亏宜***用子公司形式，否则宜***用分公司形式，这与企业经营策划有紧密关联。不过总体来说，如果下属公司所在地税率较低，则宜设立子公司，享受当地的低税率。

如果在境外设立分支机构，子公司是独立的法人实体，在设立所在国被视为居民纳税人，通常要承担与该国其他居民公司一样的全面纳税义务。但子公司在所在国***公司享受更多的税务优惠，一般可以享有东道国给予其居民公司同等的税务优惠待遇。如果东道国适用税率低于居住国时，子公司的积累利润还可以得到递延纳税的好处。而分公司不是独立的法人实体，在设立所在国被视为非居民纳税人，所发生的利润与总公司合并纳税。但我国企业所得税法不允许境内外机构的盈亏相互弥补，因此，在经营期间若发生分公司经营亏损，分公司的亏损也无法冲减总公司利润。

三、利用折旧方法开展税务筹划

折旧是为了弥补固定资产的损耗而转移到成本或期间费用中计提的那一部分价值，折旧的计提直接关系到企业当期成本、费用的大小，利润的高低和应纳所得税的多少。折旧具有抵税作用，***用不同的折旧方法，所需缴纳的所得税税款也不相同。因此，企业可以利用折旧方法开展税收筹划。

缩短折旧年限有利于加速成本收回，可以把后期成本费用前移，从而使前期会计利润发生后移。在税率稳定的前提下，所得税的递延缴纳相当于取得了一笔无息贷款。另外，当企业享受“三免三减半”的优惠政策时，延长折旧期限把后期利润尽量安排在优惠期内，也可进行税收筹划，减轻企业税负。常用的折旧方法有直线法、工作量法、年数总和法和双倍余额递减法等。运用不同的折旧方法计算出来的折旧额在量上不一致，分摊各期的成本也存在差异，影响各期营业成本和利润。这一差异为税收筹划提供了可能。

四、利用存货计价方法开展税务筹划

存货是确定构成主营业务成本核算的重要内容，对于产品成本、企业利润及所得税都有较大的影响。企业所得税法允许企业***用先进先出法、加权平均法或者个别计价法确定发出存货的实际成本，但不允许***用后进先出法。

选择不同的存货发出计价方法，会导致不同的销货成本和期末存货成本，产生不同的企业利润，进而影响各期所得税额。企业应根据自身所处的不同纳税期以及盈亏的不同情况选择不同的存货计价方法，使得成本费用的抵税效应得到充分的发挥。如，先进先出法适用于市场价格普遍处于下降趋势，可使期末存货价值较低，增加当期销货成本，减少当期应纳税所得额，延缓纳税时间。在企业普遍感到流动资金紧张时，延缓纳税无疑是从国家获取一笔无息贷款，有利于企业***。在通货膨胀情况下，先进先出***虚增利润，增加企业的税收负担，不宜***用。

五、利用收入确认时间的选择开展税务筹划

企业在销售方式上的选择不同对企业资金的流入和企业收益的实现有着不同的影响，不同的销售方式在税法上确认收入的时间也是不同的。通过销售方式的选择，控制收入确认的时间，合理归属所得年度，可在经营活动中获得延缓纳税的税收效益。

企业所得税法规定的销售方式及收入实现时间的确认包括以下几种情况：一是直接收款销售方式，以收到货款或者取得索款凭证，并将提货单交给买方的当天为收入的确认时间。二是托收承付或者委托银行收款方式，以发出货物并办好托收手续的当天为确认收入时间。三是赊销或者分期收款销售方式，以合同约定的收款日期为企业收入的确认日期。四是预付货款销售或者分期预收货款销售方式，以是否交付货物为确认收入的时间。五是长期劳务或工程合同，按照纳税年度内完工进度或者完成的工作量确认收入的实现。

可以看出，销售收入确认在于“是否交货”这个时点上，交货取得销售额或取得索取销售额凭证的，销售成立确认收入;否则收入未实现。因此，销售收入的筹划关键是对交货时点的把握和调整，每种销售结算方式都有其收入确认的标准条件，企业通过对收入确认条件的控制即可以控制收入确认的时间。

六、利用费用扣除标准的选择开展税务筹划

费用列支是应纳税所得额的递减因素。在税法允许的范围内，应尽可能地列支当期费用，减少应缴纳的所得税，合法递延纳税时间来获得税收利益。

企业所得税法允许税前扣除的费用划分为三类：一是允许据实全额扣除的项目，包括合理的工资薪金支出，企业依照法律、行政法规有关规定提取的用于环境保护、生态恢复等方面的专项资金，向金融机构借款的利息支出等。二是有比例限制部分扣除的项目，包括公益性捐赠支出、业务招待费、广告业务宣传费、工会经费等三项基金等，企业要控制这些支出的规模和比例，使其保持在可扣除范围之内，否则，将增加企业的税收负担。三是允许加计扣除的项目，包括企业的研究开发费用和企业安置残疾人员所支付的工资等。企业可以考虑适当增加该类支出的金额，以充分发挥其抵税的作用，减轻企业税收负担。

允许据实全部扣除的费用可以全部得到补偿，可使企业合理减少利润，企业应将这些费用列足用够。对于税法有比例限额的费用应尽量不要超过限额，限额以内的部分充分列支;超额的部分，税法不允许在税前扣除，要并入利润纳税。因此，要注意各项费用的节税点的控制

杭州房地产企业如何税务筹划

房地产业涉及的税种有营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、个人所得税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、印花税、耕地占用税、契税等，再加上房地产开发周期长，要精确计算各个税种的纳税情况，如何降低税负成为资金紧缺的房地产企业亟待解决的问题。

房地产企业的纳税筹划，一方面需要借助其所涉及税种的一般纳税筹划方法，另一方面，也需要利用房地产业税收优惠政策进行具有自身特色的纳税筹划。

一、利用土地增值税率临界点进行纳税筹划

税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。起征点的规定决定存在着纳税筹划的空间。这里“20%的增值额”就是我们常说的“临界点”。

二、变房屋出租为承包业务来进行纳税筹划

根据房产税暂行条例第3、4条的规定，房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%;依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%.两种方式计算出来的应纳税额有时候会存在很大差异，这就存在纳税筹划的空间。房地产企业可以适当将出租业务转变为承包业务而避免***用依照租金计算房产税的方式。

【例】A房地产开发公司曾将其拥有的一处位于市中心的房屋出租，租金为20万元一年，该房屋的原值为100万元。公司应该缴纳房产税20×12%=2.4万元，营业税20×5%=1万元，城市维护建设税和教育费附加1×(7%+3%)=0.1万元。不考虑企业所得税，公司的利润为20-2.4-1-0.1=16.5万元。

如果进行纳税筹划，公司将该房屋变成自己的一个分公司，并且将该分公司承包给某家商贸企业，承包费为20万元一年。由于该房屋没有进行出租，不能按照租金计算房产税，应该按照房产原值计算房产税。应纳房产税100×(1-30%)×1.2%=0.84万元。公司不需要缴纳营业税、城市维护建设税和教育费附加，同样，不考虑企业所得税，公司的利润为20-0.84=19.16万元。该纳税筹划可减轻企业税收负担19.16-16.5=2.66万元。

三、变房地产销售业务为代建行为进行纳税筹划

如房地产企业在开发之初就能确定最终用户，符合代建房的条件，其收入可按“服务业——代理业”税目缴营业税，而避免开发后销售缴纳土地增值税;同时，若企业不符合代建房条件，不论双方如何签订协议，也不论其财务会计账务如何核算，应全额按“销售不动产”税目缴纳营业税。另外，税法规定，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税;建成后转让的，再按规定征收。公司可以充分利用好这一系列的税收优惠政策。

四、利用货币价值的时间性进行纳税筹划

货币的时间价值是指货币在周转使用的过程中随着时间的推移而发生的价值增值，它表现了货币的时间性。利用货币价值的时间性进行纳税筹划是一种相对节税方法，它并不改变一定时期的纳税总额，但从各个纳税期限纳税额的变化中获得收益，从而相当于冲减了税收，使纳税总额相对减少。

由此可见，合法不违法地通过纳税筹划避税、节税、转税，规避或降低税负、增加收益和扩大市场竞争力，防范、降低纳税风险是每个房地产开发企业的必修课，是房地产企业生存和发展的必要手段。

税收筹划方法

一、纳税人筹划法

有些税种对纳税人范围的界定有一定差异，即规定在一定条件下不将具有某种行为的主体纳入征税范围。例如，城镇土地使用税，对在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用的土地征税，对在其他地方使用的土地不征税；房产税，只对在城市、县城、镇***所在地的行政村的房产，以及不在城镇的大中型工矿企业的房产征税，对在其他地区的房产不征税；对进口环节缴纳的增值税、消费税不征收城市维护建设税、教育费附加等。所以，根据政策的差异对纳税人进行适当筹划，可以使其避免成为某一税种的纳税人。

二、税率筹划法

税率是决定纳税人税负高低的主要因素之一。一般情况下税率低，应纳税额少，税后利益就多；税率高，应纳税额多，税后利益就少。但是税率低不一定等于税后利益最大，所以对税率进行筹划，可以寻求税后利益最大化的最低税负点或者最佳税负点。

1.比例税率的筹划

很多税种对不同征税对象实行不同的比例税率，通过分析其差距的原因及对税后利益的影响，可以寻求实现税后利益最大化的最低税负点或最佳税负点。

2.累进税率的筹划

在超额累进税率下，纳税人通过合理地筹划，可以在一定程度上改变纳税人适用税率的状况。在全额累进税率下，收入临界点存在边际损失明显大于边际收入问题，使得纳税人税负不合理。所以，该税率在当今世界已经不多见。但是《关于小型微利企业所得税优惠政策有关问题的通知》（财税【2014】34号）规定，自2014年1月1日至2016年12月31日，对查账征收年应纳税所得额低于10万元（含10万元）的小型微利企业，其所得减按50%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。根据2015年2月25日国务院常务会议决议，从2015年1月1日至2017年12月31日，将享受减半征收企业所得税优惠政策的小微企业范围，由年应纳税所得额10万元以内（含10万元）扩大到20万元以内（含20万元）。年应纳税所得额在20万～30万元（包含30万元）之间的小型微利企业，适用执行20%的企业所得税优惠税率；年应纳税所得额超过30万元的，适用 25%的税率。这种税率实际上是全额累进税率。纳税人应在一定条件下，通过合理的税收安排改变这种不合理的税负状况。

3.定额税率的筹划

我国对城镇土地使用税、耕地占用税、车船税等税种，实行差别定额税率。纳税人可以对税额进行税收筹划，以取得一定的税收利益。

三、税基筹划法

税基可以在金额和时间维度上进行筹划。在纳税人适用税种、税目和税率不变的前提下，通过税基的最小化和延迟确认，以获取递延纳税的好处。实务中，纳税人通过对税基实现时间——延后实现、均衡实现和即期实现进行筹划，以获取在递延纳税、适用税率、减免税等方面的税收利益。

四、税收优惠筹划法

税收优惠是降低或免除税收负担的主要因素，一般情况下，税收优惠越多，税后利益就越大。常见的筹划主要有：

1.减免税筹划

国家为了实现不同的政策目标，几乎在所有税种中都规定了减免税政策，主要税种的减免税政策更多。所以，纳税人可以通过研究各税种的减免税政策以及对税后利益的影响，合理安排税收筹划，以取得更大的税后利益。

2.其他税收优惠政策筹划

如出口货物退税、费用加计扣除优惠、购置并实际使用环境保护专用设备和节能节水专用设备等（可按其投资额的10%抵免企业所得税税额）。对这些税收优惠政策在实践中进行筹划，可以取得更多的税后利益。

五、转让定价筹划法

转让定价是指两个或两个以上有经济利益联系的经济实体，为共同获取更多利润和更多地满足经济利益的需要，在货物购销、劳务提供、资金融通、资产租赁、专利特许使用等方面以内部价格进行的交易安排，以实现避税或者拖延缴纳所得税、减少从价计征的关税、集团税负最轻等多种目标。

税收筹划的18种方法

它来源于1935年英国的“税务局长诉温斯特大公”案。当时参与此案的英国上议院议员汤姆林爵士对税收筹划作了这样的表述：“任何一个人都有权安排自己的事业。如果依据法律所做的某些安排可以少缴税，那就不能强迫他多缴税收。”这一观点得到了法律界的认同。经过半个多世纪的发展，税收筹划的规范化定义得以逐步形成，即“在法律规定许可的范围内，通过对经营、投资、理财活动的事先筹划和安排，尽可能取得节税(Tax Savings)的经济利益。”

中文名

税收筹划

外文名

Tax Planning

别名

合理避税

简介

一种企业筹划行为

起源

英国

快速

导航

内容途径意义特点原则企业相关方向风险避免陷阱

概念

这个概念说明了税收筹划的前提条件是必须符合国家法律及税收法规；税收筹划的方向应当符合税收政策法规的导向；税收筹划的发生必须是在生产经营和投资理财活动之前；税收筹划的目标是使纳税人的税收利益最大化。所谓“税收利益最大化”，包括税负最轻、税后利润最大化、企业价值最大化等内涵，而不仅仅是指的税负最轻。

对企业增值税税收筹划概念的探讨，首先是基于税收筹划概念的分析。税收筹划概念自二十世纪九十年代中叶由西方引入中国，译自 tax-planning 一词，也译作税务筹划、纳税筹划、税务***等。税收筹划是一门涉及多门学科知识的新兴的现代边缘学科，许多问题尚不成熟，因而国际上对其概念的描述也不尽一致。综合而言，国内外学者对这一概念的表述大体如下：

1)荷兰国际财政文献局（IBFD）所编写的《国际税收辞典》一书认为: 税收筹划是指企业通过对经营活动和个人事务活动的安排,达到缴纳最低的税收。

2)印度税务专家N.J.亚萨斯威所著的《个人投资与税收筹划》认为: 税收筹划是指纳税人通过财务活动的安排,以充分利用税收法规所提供的包括减免税在内的一切优惠,从而享有最大的税收利益。

房产税筹划的主要方法的介绍就聊到这里吧，感谢你花时间阅读本站内容，更多关于什么是税收筹划最基本的方法、房产税筹划的主要方法的信息别忘了在本站进行查找喔。