房产税企业税收的征管问题与建议（房产税管理中存在的问题）
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房地产税改革试点：税收定位和征管难点
房地产税改革试点：税收定位和征管难点
文/范子英
发于2021.11.15总第1020期《中国新闻周刊》
中国的房地产税改革，历经了“试点—立法—再试点”的循环。
2011年在上海和重庆两地试点房产税之后，于2013年提出了房地产税的改革方向是“立法先行”。在经历了8年的尝试之后，于2021年的5月份重启了房地产税的改革试点，将通过多地试点来总结经验，为将来的立法工作打下基础，由此可见这个税种的重要性和复杂程度。
2021年10月，全国人大常委会根据《中华人民共和国立法法》，授权国务院在部分地区开展房地产税的试点工作，并根据《立法法》将授权期限确定为5年。房地产税也一改往日的“但闻楼梯响，不见人下来”，正式拉开了序幕。按全国人大常委会的授权决定，房地产税试点的具体办法由国务院制定，试点地区人民***制定具体实施细则。
新试点定位“引导住房合理消费”
正确理解现阶段的房地产税，要把握两个“不同”：新时代的不同，与西方国家的不同。
自2013年党的十八届三中全会开始，关于房地产税改革的表述，往往都跟“健全地方税体系”同时出现，房地产税的最主要功能是为了弥补地方主体税种的不足。这是与中国的税收体制和改革相关的。
一方面，中国是一个以间接税为主的国家，间接税占全部税收收入的70％，间接税大多数是比例税率，无法根据企业利润或者个人收入进行调节，在终端消费甚至还是累退的，因此间接税占比过高，不利于收入再分配。
另一方面，随着2002年所得税分享改革和2016年全面“营改增”，中国的前四大税种没有一个是地方税，要么是中央地方共享税（增值税、企业所得税、个人所得税），要么就是中央税（消费税），而前四大税种占中国全部税收收入的比重高达78％。
不过，全国人大关于房地产税改革试点的定位是“引导住房合理消费”，因此中国的房地产税的征收范围一定是相对较窄的。我们依据上海市住房持有数据，发现如果***用人均60平方米的免税面积，前80％的家庭是不用交税的。由于征税范围有限，房地产税的税收收入也会相对有限，其取代现有前四大税种的可能性非常小，因此短期内不足以构成地方主体税种。
房地产税在西方国家是一个常见的税种，虽然在不同国家的称谓不同，但总体上呈现了三个相同的特征：首先是基层辖区的主要税种和主要财政收入来源，高层级***几乎不分享该税种的收入；其次是普遍征收，很少有免税的规定；最后是地区间的税率存在较大差异，税率标准由各地方自由决定。
房地产税在西方国家的这三个特征，与该税种的使用用途直接相关。大多数国家都将该税种作为地方提供公共服务的主要资金来源，将收税和支出的权力交给基层***，让他们互相之间展开竞争，以最低的税收成本提供最高质量的公共服务，从而对基层***的财政扩张行为进行约束。从居民角度来说，居民可以***取“用脚投票”的方式选择自己的居住区，那些公共服务更好的辖区会吸引更多居民，从而推升房价，辖区的房地产税收入也因此增长，由此可以提供更好的公共服务。
中国房地产税的定位与西方国家是完全不同的，一方面，房地产税的收入相对有限，无法保障基层***的运转和公共服务的提供，基层财政还是要依赖于上级***的财政转移支付；另一方面，影响中国住房价格的高质量公共服务，其财政资金来源往往也是高层级***，例如医疗、交通、教育等，一刀切地将房地产税收入划归基层财政，也会带来地区间的不公平。
中国现阶段的房地产税，其主要的作用是调节效应，而非水平效应。在共同富裕的大背景下，充分发挥税收在二次分配中的作用，是实现共同富裕的重要抓手。
房地产市场在近年来的蓬勃发展，产生了巨大的财富效应，居民之间的财富差距远大于收入差距。例如，上海市前0.1％家庭的人均住房面积超过300平方米，而最低的5％家庭的人均住房面积不到15平方米，并且这种财富效应往往又来源于***的公共投入，例如交通基础设施、环卫绿化、公共服务等等。
房地产税和个人所得税都可以归为资本利得税，即资本投资产生的收益要跟劳动收入一样纳税，从而做到了税收的公平。在共同富裕背景之下，理解新时代的房地产税，也就很容易得出几个基本原则：
首先，中国的房地产税一定不是普遍征收，因为主要是起调节效应，要优先保障居住需求，一定范围的免税条款（面积或套数）会将约80％的家庭排除在外，这个税种真正涉及的家庭数量在20％以下。
其次，中国房地产税的税率应该是累进的，因为这是一种资本利得税，要与个人所得税进行靠拢。累进性是再分配的基础，同时累进性还更容易达到房地产税的另一个目标：房住不炒。
最后，这次的房地产税试点，一定会动存量房产。上海在2011年试点的房产税仅针对新购住房行为，因此效果非常弱，即便如此，上海市的政策也在人均60平方米免税面积的门槛上有积极作用。房地产税是持有环节的财产税，这意味着只要还在持有，无论是存量房还是新购房，都要纳入征税范围。
产权问题和信息共享是征收难点
房地产税一旦正式进入试点环节，由于一些配套制度还不够健全，其征收难度还是非常大的。
首先就是产权问题。中国的房产产权形式复杂，各地区差异巨大，如果以房产市值作为征收依据，很多的房产并未取得完整产权，例如小产权房，在产权未合法化的状况下，征税是无法落地的；此外，还有一些房产虽然是完整产权，但是并不属于商品房，例如经济适用房、机关和事业单位的***房，以及一些共有产权的住房，这些住房在未交易的状况下，其市场价值也是无法获得的。
另外一个征税依据是租金收入，1986年的《中华人民共和国房产税暂行条例》就规定租金的12％是应纳税额，但是该政策在征管环节的难度极大，税务机关无法获取个人之间的租房行为的信息。
我们不能寄希望房地产税去解决中国住房的产权难题，因此需要把握两个基本原则，一是完整产权是征收房地产税的前置条件，二是可交易是市场评估价的基础。
其次是部门间的信息共享难题。住房产权管理在住建部门，征税在税务局，一旦涉及对存量房征税，就要求住建部门将底层数据向税务局开放，并且要及时动态更新，要做到完全的开放，难度还是存在的。
上海市在2011年开始的房产税试点，在征管环节有一个明确的“抓手”，即所有新购住房都要求住建部门提供购房人家庭名下的房产信息，但也仅提供已有住房面积和是否首套，并没有提供已有房产的具体信息。这种“抓手”之所以有效，是因为住房交易环节涉及其他税收，需要税务局的干预，因此有一个清晰的时间点。
此次的房地产税试点之后，缺乏一个清晰的时间节点，比较可行的是在每年的12月31日，住建部门向税务局一次性推送全部住房产权数据，而对于年中买进卖出的行为，涉及数个月的纳税义务，则需要另外核算。
最后是居民的策略性选择。任何税收政策的实施，微观经济实体的第一反应，往往都是***取策略性行为去避税。
大多数住房市场的调控政策，都是以家庭为单位的，一些居民家庭为了绕开政策管控，就选择拆分家庭，例如2010年的住房限购政策就导致了“假离婚”。而在上海2011年的房产税试点过程中，新购房家庭为了避免纳税，就通过多个家庭合买的方式，将各自的住房面积减少到人均60平方米，其中非首套住房的购买中，有22％是两个以上家庭共同持有。
这次的房地产税试点，事先需要充分考虑到居民的策略性选择，一来是希望征税能够落到实处，二来也是要避免对社会造成不良影响。
如何完善我国房地产税收
完善我国的房地产税收制度
首先，从我国的税制结构看，虽然我国以流转税、所得税为主体税种，实际上大部分税收来自流转税，而作为税制结构重要组成部分的财产税只占极少的比种，一般发达国家财产税类税收收入占10-15%左右，主要指房地产税收。从我国情况看，1995年房地产收入约200亿元，只占税收收入的5%左右，因此，必须重视财产类税制。
其次，要根据市场经济要求科学的确定税费体系。要明确税与费的区别，理顺目前房地产业的税费关系，必须时有选择地进行费改税。房地产是一个巨大的、复杂的体系，它和其他部门有着千丝万缕的联系，但是房地产又是一个独立的产业部门，所以房地产税收应当贯彻到房地产经济运行和房地产市场的各个阶段和各个环节之中，即要贯穿房地产经济的全部过程。克服当前房地产税收主要集中在房地产开发建设生产环节上，而忽视流通、分配和消费环节的状况，只有这样，才能更好地调控房地产资源分配，促进房地产经济以及房地产经济与国民经济协调地发展。
再次，规范、修订现行税种，适当开征新税，本着简并税种，确定合理的税率，公平税收负担的原则，借鉴国外税制改革的经验，在设计房地产税种时把注意力放在房地产权利的保有、取得和收益三个环节上，合理地确定税种和税率。
1.将现有耕地占用税、菜地建设基金等与农地相关的税费并为农地占用税，以保护有限农地资源，简化税费种类。具体来说要做以下几项工作：
①按照新《土地管理法》的规定，根据土地用途管制制度将土地划分为农用地、建设用地和未利用土地，将征税范围扩大到所有农用土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。并且根据不同地类制定不同的征税标准。同时将外商投资企业及个人占用耕地纳入农地占用税纳税人范围，一切占有农用土地进行非农业建设的单位和个人，都是农地占用税的纳税义务人，消除内外资企业不平等竞争地位；
②提高税率。对目前耕地的肥活程度及地理位置、单位面积的常年收入、耕地使用年限及生产潜力等各种因素进行分析测算，建议目前税率提高到原来的2倍，具体调整幅度为：人均耕地1亩以下的，税额为4-20元；1-2亩的税额为3.2-16元；2-3亩的，税额为2.6-13元；3亩以上的，税额为2-10元。特别是对经济特区、经济技术开发区和经济发达地区，税额可提得更高些，同时取消原有“最高不得超过规定税率的50%”的封顶政策。
③除少数社会减免外，其他减免系数一律废止。对《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》第七条中政策性减免予以全部取消，任何单位或部门占用耕地都应缴税，抑制相互攀比；对于农民建房，即使在建房标准内占用耕地，也不宜减半征收。
2.变现行契税为不动产取得税，扩大不动产取得税征收范围，保护单位和个人依法取得土地使用权的权利。
3.逐步取消城镇土地使用税，将土地使用税纳入地租的体系，确保国家租收益的实现。其理由首先在于现有城镇土地使用税的目的是调整土地级差收入，这明显具有地租的性质，通过地租体系实现这一功能有利于解决租税费混乱的局面，更加合理；其次，现行计入房产价值的土地既从价计征了房产税，又从量计征城镇土地使用税，存在重复征税的问题，解决这一问题的最佳出路在于将城镇土地使用税纳入地租体系。当然，它的实现有赖于科学、有效的地租体系的建立和城镇土地使用税取消的渐进性和有序性。
4.开设空地税，调控土地利用效率。在空地税中下设闲置土地税和荒芜土地税两个税目。所谓闲置土地税，是对可利用而逾期尚未利用，或作低度利用的土地，就闲置土地面积课征的税收。开征闲置土地税目的目的是为了促进土地的有效利用，而非增加税收。对闲置一年以内的土地，依一定的比例征收闲置土地税；闲置一年不满两年的，加倍征收；闲置满两年的，收回国有土地使用权。同时不再征收闲置土地费，以免重复征收。所谓荒芜土地税，是对可以利用而逾期仍未利用，或作低度利用或违法利用的农用土地所课征的税收。开征荒芜土地税的目的在于促进农用土地尤其是耕地得以有效利用，避免农用土地资源的闲置浪费，而不以增财政收入为目的。
5.修订土地增值税。扩大土地增值税征税对象范围，完善土地增值税税目，科学合理界定土地增值额，适当降低房地产增值税率，以提高规范运作的房地产产业的税后利润率，从而发挥房地产业作为经济支柱产业的作用。
6.强化税收征收管理，要针对房地产业经营的特点，***取切实有效的征管手段，制定严密规范的征管制度，强化和提高房地产税收制度组织收入和宏观调控的能力。
税收征管建议及措施
目前在税收征管工作中还存在着一些影响和制约征管质量和纳税服务的问题，现本人结合阿克苏地区地税局实际征管工作谈几点粗浅看法，仅供大家参考。
一、存在的问题
(一)纳税服务各项制度未完全落实到位，服务态度需进一步改进。部分县(市)局在办理资产报损、减免税审批、注销清算等涉税事项时，没有按照“窗口受理、内部流转、限时办结、窗口出件”的要求和《新疆***尔自治区县(市、区)地方税务局税收业务工作规程》规定的流程全面实行“一站式”服务，还存在由纳税人自已在税务机关内部各科室间奔走忙碌办理相关事项的情况发生。个别税务人员对待纳税人态度生硬、语言冰冷、缺乏耐心。仅今年上半年，通过地区地税网站投诉纳税服务和行业作风的案件就有3起，不同程度地影响了税务机关和纳税人的关系，对全地区地税系统政风、行风建设产生了消极影响。
(二)税收管理员业务素质和管理水平有待进一步提高。税收管理员普遍缺乏财务会计知识，无法看懂企业财务核算资料和会计报表，害怕去企业查账，日常检查基本没有开展或仅对土地使用税、房产税等简单地方小税种的检查，不能深入企业开展税收检查。对企业的税务管理只限于按期申报纳税、按税务机关要求报送相关报表、资料等。
(三)对重点行业、重点税源企业精细化管理程度不够。具体表现为：一是只按本地区重点行业、重点产业类别对纳税企业进行了划分，实行专人管理，但管理方式、手段粗放，仅限于企业按期办理纳税申报、统计汇总纳税数据。二是对列入上级税务机关要求报送的营业税重点税源、企业所得税重点税源监控名单的纳税企业加强管理，按月(季)要求企业报送重点税源监控企业报表和编报说明，被动地通过企业提供的财务会计报表和编报说明来完成重点税源企业的监控管理和上报工作。实际上对企业的生产经营基本情况和税源增减变动因素只是一知半解或根本不知道。
(四)对外来施工企业报验登记管理不到位。外来施工企业不按规定办理报验登记手续和接受劳务发生地税务机关管理，直到工程完工需要开具***时才提交《外出经营活动税收管理证明》到税务机关备案和登记，开具建筑工程***，导致税款入库滞后于工程施工进度。
(五)日常巡查和纳税辅导工作开展不够。从抽查部分税收管理员《下户巡查工作底稿》来看，多数巡查底稿流于形式、只为应付下户巡查任务，更有甚者将空白的《下户巡查工作底稿》交给纳税人签字盖章后，回单位填写底稿内容。没有真正发挥通过下户巡查了解企业基础信息、经营规模和纳税能力是否发生变化等信息。通过稽查局提交的《税务稽查征管建议书》指出“部分纳税企业将不在征税范围内的房产和土地申报缴纳房产税和土地使用税; 土地使用税单位税额标准提高后，企业仍旧按以前的税额标准申报缴纳土地使用税; 企业对印花税征税范围、税目、税率不了解，造成未缴或少缴印花税”等问题，反映出税收管理员税收宣传和纳税辅导工作不到位。
(六)国税部门代征个人所得税工作尚未开展。虽然《自治区国家税务局、自治区地方税务局协作联系制度》(新国税发[2009]208号)对加强代征税款管理工作明确了“各级国税局要站在强化税源管理、堵塞税收漏洞的.高度，提高思想认识，加强在为小规模纳税人销售货物或应税劳务代-开-普-通-发-票或增值税专用***征收增值税的同时，代地税系统征收城市维护建设税、个人所得税(国、地税统一附征率为2%)及教育费附加工作，有效节约行政资源，提高征管效率，为纳税人提供便利服务”，但同级国税部门不执行、也不提供该文件，并且我地区地税部门到目前为止仍未收到该正式文件。导致国税部门代征个人所得税工作难以协调和沟通，直到目前未开展代征个人所得税工作。
二、加强征管的措施和建议
(一)加强和改进纳税服务工作。认真学习和落实国家税务总局《纳税服务工作规范(试行)》的内容和要求，践行自治区地税局提出的“说话和气、办税认真、依法治税、人民满意”的工作理念，严格遵守“少点霸气、多点正气，少点俗气、多点志气，少点虚荣心、多点自尊心”的自律要求，努力实现纳税服务零距离、服务流程零障碍、服务对象零投诉、服务质量零差距。切实提高办税效率和改进纳税服务。
(二)加大税收管理员岗位技能培训。通过聘请注册税务师授课、单位内部“以老带新”、开展税收管理员岗位练兵比武活动、组织稽查人员带领税收管理员实施“以查代训”等多种方式，抓好税收基础知识、突出财会知识、计算机操作和征管技能等方面的培训，提高税收管理员的业务素质和管理水平。
(三)强化对重点行业和重点税源企业的监控管理。在分行业、分片区和专人管理的
房产税存在的问题有哪些
第一 地产税制目标多元化，税制体系复杂
（一）房地产税制目标多元化
（二）税制体系复杂，重复征收
（三）税费品种繁多，总额在房屋价格构成中比例过大
第二 流通环节重、保有环节轻
第三 房地产税征税覆盖面窄，筹集财政收入的功能薄弱
第四 税种设置不合理，税率也需要重新设计
第五 内外税制不统一，没有体现公平税负的原则
第六 房地产税收流失严重
第七 尚未真正建立起一套科学、规范、严密的税收征管系统
如何加强基层税务部门房产税的征收管理
加强基层税务部门房产税的征收管理：
一、各级地税部门要加强领导，克服不重视零散税收征管的思想，根据本省房产税收征管中存在的问题，学习辽宁省的做法，***取切实措施把加强出租房屋税收管理的工作落到实处，堵塞漏洞，增加收入。
二、要广泛开展税收宣传，利用电视、电台、报刊等多种形式进行税法宣传，使出租者和承租者都知道出租房屋要依法纳税，并了解要缴哪些税、如何申报纳税以及纳税时限等，提高纳税人自觉纳税意识，促进纳税人主动申报纳税。
三、要依靠党政领导，积极争取有关部门的配合，建立起有效的社会协税护税网络。要与房管部门、街道居委会、公安派出所等有关部门和单位建立起护税、协税工作关系，并通过这些部门的支持配合，及时、准确地掌握出租房屋的情况，严格征收管理。
四、要加大"双清"力度，清理房产税漏征漏管户。凡没有对房屋出租开展"双清"检查的地区，要尽快抓紧时间开展"双清"检查，把它作为努力完成今年税收任务的一项措施来抓。清理的面要适当放宽一些，既要注重那些商业区，也不要忽略一般地区；既要清查企业纳税单位，也要清查未办理纳税登记的行政事业单位；既要清理私房出租，也要注意公房的转租。
五、对在清理检查中找不到出租人的，可规定承租人为房产税的代扣代缴义务人；对不能提供租赁合同或不能据实提供租金收入情况的，税务机关可根据当地情况核定不同区域房屋出租的租金标准，据以征收房产税；对代征单位和个人，各地可依照有关规定、结合当地情况确定并支付代征手续费。
六、开展房产税"双清"检查，各地要做到精心组织，层层落实，集中人力和时间，尽量争取在年内进行。"双清"检查结束后，各地要向总局写出专题报告。
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