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房产投资入股增值税（房屋投资入股计税依据）

房产知识 2年前(03-09) 630

本篇文章给大家谈谈房产投资入股增值税，以及房屋投资入股计税依据对应的知识点，希望对各位有所帮助，不要忘了收藏本站喔。本文目录一览： 1、房产投资入股是否需缴土地增值税

本篇文章给大家谈谈房产投资入股增值税，以及房屋投资入股计税依据对应的知识点，希望对各位有所帮助，不要忘了收藏本站喔。

本文目录一览：

1、房产投资入股是否需缴土地增值税
2、股东以房产入股需要交哪些税
3、企业以土地出资入股是否需要缴纳增值税?税率是多少
4、用自己的房产“投资入股”开办公司税收怎么缴
5、以房产投资入股涉及哪些税费
6、房产投资入股是否缴纳营业税

房产投资入股是否需缴土地增值税

是需要缴纳土地增值税。纳税人销售交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，销售或者进口下列货物，税率为11%。《中华人民共和国增值税暂行条例》第二条增值税税率：（一）纳税人销售货物、劳务、有形动产租赁服务或者进口货物，除本条第二项、第四项、第五项另有规定外，税率为17%。（二）纳税人销售交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，销售或者进口下列货物，税率为11%： 1.粮食等农产品、食用植物油、食用盐； 2.自来水、暖气、冷气、热水、煤气、石油液化气、天然气、二甲醚、沼气、居民用煤炭制品； 3.图书、报纸、杂志、音像制品、电子出版物； 4.饲料、化肥、农药、农机、农膜； 5.国务院规定的其他货物。（三）纳税人销售服务、无形资产，除本条第一项、第二项、第五项另有规定外，税率为6%。（四）纳税人出口货物，税率为零；但是，国务院另有规定的除外。（五）境内单位和个人跨境销售国务院规定范围内的服务、无形资产，税率为零。税率的调整，由国务院决定。

股东以房产入股需要交哪些税

股东以房产入股，相当于股东将房产转让给了企业，股东需要交纳转让房产对应的增值税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、印花税、个人所得税等。入股股东是企业的话，可能还涉及到土地增值税和企业所得税。

房产投资入股增值税（房屋投资入股计税依据）

企业以土地出资入股是否需要缴纳增值税?税率是多少

存在争议，有些企业需要，有些企业不需要。

《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税[1995]48号)文件规定，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。

但是《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)第五条关于以房地产进行投资或联营的征免税问题规定，对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税[1995]48号)第一条暂免征收土地增值税的规定。

根据上述规定，企业将土地转让到所投资的企业从事房地产开发的，应缴纳土地增值税。若被投资企业不是从事房地产开发的，不缴纳土地增值税。

用自己的房产“投资入股”开办公司税收怎么缴

在公司开办初期，很多朋友都可能会把自己的房产投入到公司的经营中供公司使用。那么，不同的使用方式，其背后又将与税收有什么关联呢?跟着曼德企服一起来看看吧!

案例：

王达成准备开办一家咨询公司，开办公司不仅需要资金、需要人员，还需要经营场所。

所以，王达成决定将自己拥有的房产作价入股，投资到公司名下，作为认缴资本。那么这项以房产作为投资的行为，在税收的缴纳中又该如何把控呢?

一、个人所得税

王达成将自己购买的房产作价，投资入股到公司名下，作为认缴资本，是否需要缴纳个人所得税?

王达成以投资入股方式，将房产投资到公司名下，是以不动产为对等价换取了被投资企业的股权，属于有偿转让房地产的行为，应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税。

但是，对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

因此，王达成以房产投资入股，则在发生转让时，应按评估后的公允价值确认房产转让收入。房产转让收入减除该房产原值及合理税费后的余额为应纳税所得额，按财产转让所得缴纳个人所得税。

但是，如果王达成转让的是自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房，则免征个人所得税。

二、增值税

王达成将自己购买的房产作价入股，投资到公司名下，作为认缴资本，是否需要缴纳增值税?

根据《营业税改征增值税试点实施办法》第十条规定：“销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。”

《营业税改征增值税试点实施办法》第十一条规定：“有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。”

因此，以不动产投资，是以不动产为对等价换取了被投资企业的股权，取得了“其他经济利益”，应当缴纳增值税。

但是，如果投资入股的房产为“住房”的，按下列情况特殊处理：

1、如果投资入股的房产为个人购买不足2年的住房，按照5%的征收率全额缴纳增值税;

2、如果投资入股的房产为个人购买2年以上(含2年)的，免征增值税。

上述1、2点政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。

3、如果投资入股的房产为购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;

4、如果投资入股的房产为购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;

5、如果投资入股的房产为购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。

上述3、4、5点政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。

三、土地增值税

王达成将自己购买的房产作价，投资入股到公司名下，作为认缴资本，是否需要缴纳土地增值税?

根据土地增值税相关定规，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。所谓取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。

因此，王达成以投资入股方式，将房产投资到公司名下，是以不动产为对等价换取了被投资企业的股权，属于有偿转让房地产的行为，应当缴纳土地增值税。

但是，根据财政部国家税务总局《关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》(财税[2015]5号)相关规定：

在2015年1月1日至2017年12月31日，单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。

也就是说，如果王达成以房产投资入股，发生在的2015年1月1日至2017年12月31日期间，则暂不征收土地增值税。

同时，如果王达成投资入股的房产为“住房”的话，根据《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税〔2008〕137号)相关规定，对个人销售住房暂免征收土地增值税。

四、房产税

王达成将自己购买的房产作价入股，投资到公司名下，作为认缴资本，是否需要缴纳房产税?

根据《国家税务总局关于安徽省若干房产税业务问题的批复》(国税函发〔1993〕368号)相关规定。

对于投资联营的房产，应根据投资联营的具体情况，在计征房产税时予以区别对待。对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的情况，按房产原值作为计税依据计征房产税;对于以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的情况，实际上是以联营名义取得房产的租金，应根据《中华人民共和国房产税暂行条例》的有关规定由出租方按租金收入计缴房产税。

因此，王达成所投资房产，房产税如何缴纳，还得根据王达成投资合同所签订的形式而确定。不同形式下房产税的缴纳是有差异的。

五、契税

王达成将自己购买的房产作价入股，投资到公司名下，作为认缴资本，契税怎么缴?

根据契税相关规定：

1、同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。

2、个体工商户的经营者将其个人名下的房屋、土地权属转移至个体工商户名下，或个体工商户将其名下的房屋、土地权属转回原经营者个人名下，免征契税。

合伙企业的合伙人将其名下的房屋、土地权属转移至合伙企业名下，或合伙企业将其名下的房屋、土地权属转回原合伙人名下，免征契税。

因此，王达成将自己名下的房产投资到自己所开公司的名下，免征契税。

六、土地使用税

王达成将自己购买的房产作价入股，投资到公司名下，作为认缴资本。该房产是否需要缴纳土地使用税?

根据《城镇土地使用税暂行条例》第二条规定，在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。

另外，根据国家税务局关于检发《关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》的通知((1988)国税地字第15号)相关规定，个人所有的居住房屋及院落用地，土地使用税的征免税，由省、自治区、直辖市税务局确定。

因此，1、王达成如果投资入股的房产是非住房，则需要根据土地使用税相关规定缴纳土地使用税，2、如果投资入股的房产是住房，属于企业所有时，若不符合其他相关免征土地使用税规定的，应自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征城镇土地使用税。

政策依据

1、财政部国家税务总局《关于个人非货币性资产投资有关个人所得税政策的通知》(财税〔2015〕41号)

2、国家税务总局《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发[2006]108号)

3、财政部、国家税务总局、建设部《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》(财税字[1999]278号)

4、《关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税[2008]24号)

5、财政部国家税务总局《关于企业事业单位改制重组契税政策的通知》(财税〔2012〕4号)

6、财政部国家税务总局《关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》(财税〔2012〕82号)

七、印花税

王达成将自己购买的房产作价入股，投资到公司名下，作为认缴资本，如何缴纳印花税?

根据《中华人民共和国印花税暂行条例》(国务院令第11号)中印花税税目税率表规定，产权转移书据，按书据所载金额0.5‰贴花。

因此，王达成将自己购买的房产作价入股，投资到公司名下，作为认缴资本，应按产权转移书据所载金额缴纳印花税。

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以房产投资入股涉及哪些税费

企业以其持有的房地产对外投资入股，投资方主要涉及的税种包括印花税、增值税及城建税附加、土地增值税、企业所得税四种。

《公司法》第二十八条规定，股东以非货币财产出资的，应当依法办理其财产权的转移手续。财税【2006】162号《国家税务总局关于印花税若干政策的通知》第三条规定，对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同，按产权转移书据征收印花税。因此，以房地产投资入股属于财产所有权的转移，应当按“产权转移书据”税目征收印花税，投资方要按万分之五的税率缴纳印花税。

财税【2016】36号《营业税改征增值税试点实施办法》第十条规定，销售服务、无形资产或者不动产，指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。同时，第十一条规定，有偿指取得货币、货物或者其他经济利益。投资企业以房地产投资入股获得被投资企业的股权行为，属于有偿取得“其他经济利益”，应当按销售不动产行为征收增值税。另外，城市维护建设税、教育费附加以及地方教育费附加等随增值税而征收的附加税费也需一并申报缴纳。

财税【2018】57号《财政部、国家税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》的规定，一般情况下，单位、个人在改制重组时以房地产作价入股投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。同时规定，当房地产转移的任意一方是具有房地产开发资质的房地产开发企业时，以房地产作价投资入股，需在投资入股环节按规定缴纳土地增值税。

国税发【2009】31号《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》规定，企业将开发产品用于对外投资等行为应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。同时，财税【2014】116号《财政部、国家税务总局关于非货币性资产投资企业所得税政策问题的通知》规定，企业以非货币性资产对外投资确认的非货币性资产转让所得，可在不超过5年期限内，分期均匀计入相应年度的应纳税所得额，按规定计算缴纳企业所得税。